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楼市出现“惊人一跳”

时间:09-15 来源:最新资讯 访问次数:88

楼市出现“惊人一跳”

原创 刘晓博虽然天津海河狮子林桥上的“民间自发跳水赛”被叫停了,但中国楼市的“首付比例+利率”跳水赛,才刚刚进入高潮。惊人的一跳出现在昨天(9月9日),广州的首套房、二套房的首付比例,以及利率,都出现了跳水。最先报道这个消息的,是“21财经”和“财联社”:这篇报道告诉我们了两个惊人的“事实”:1、广州首套房首付比例为30%(维持不变),利率下调为LPR-10个基点。2、二套房分两种情况,无未结清贷款的首付比例下调为30%(之前为50%或70%),利率大幅下调为LPR-10个基点(之前为LPR+60个基点);有未结清贷款的,首付比例为40%,利率为LPR+30个基点。如果上述报道没有问题,则最大的新闻点不是“广州成为首个突破LPR下限的一线城市”,而是广州二套房最低利率打破了央行、金融监管总局发布的全国二套房利率下限(LPR+20个基点)。所以,我对这篇报道的真实性有点怀疑,没有在昨天第一时间做分析。直到今天早上,看到了广州日报的报道:羊城晚报的报道,也跟广州日报保持了一致。也就是说,广州的二套房首付比例最低为40%,利率下限为LPR+30个基点,并没有打破央行、金融监管总局制定的二套房利率下限。至于首套房首付比例,的确是3成,没有出现此前传闻中的2成,但利率比LPR下浮了10个基点(此前为与LPR持平)。即便如此,这也堪称全国楼市的惊人一跳,一线城市楼市的惊人一跳。这对于中国楼市的走向影响巨大,因为政策力度比较足。下面我们不妨做一个新旧政策的对比:首套房方面,9月9日新政之前刚刚落地了“首套房认房不认贷”,首付比例统一为3成。所以,首付比例上,9月9日新政无变化;但利率方面,从最低4.2%(与5年期LPR利率持平),降低为4.1%,也就是LPR-10个基点。二套房方面广州此前的首付比例为5成到7成(下图红框,图片来自“广州房产”):现在大幅降低到了4成。利率方面,此前二套房利率为LPR+60基点,这也是此前的全国二套房利率下限。现在广州二套房利率为LPR+30基点,比新公布的全国二套房利率下限高10个基点。也就是说,广州二套房利率下调了30个基点。此次广州新政的最大看点,是二套房松绑力度巨大。比如有一个广州家庭,已经购买了1套住房,准备再买1套。如果他的房贷已经结清,他想买1套大户型的住房,属于非普通住宅,总价2000万元,那么按照旧政策他需要筹集1400万元的首付才能入手。现在情况逆转了!他只需要800万的首付就可以买房了,首付陡然下降了600万元。于是,相当一批广州的改善型需求,可以把实现梦想的时间大幅提前。按照贷款500万,20年、等额本息来计算,新政之前利率为4.8%,月供大约是32448元,总利息约为279万元;新政后利率为4.5%,月供为31632元,总利息约为259万元。总利息的差距超过了20万元,可以买一辆车了。熟悉楼市的朋友应该知道,影响全国楼市回暖的重要原因,是一线城市迟迟不松绑楼市政策,为全国楼市形成了一个坚不可摧的天花板。一线城市的天花板,主要是由较高首付比例和较高利率,以及较高限购门槛构成的。限购门槛上,最近几天上海率先做了突破,临港新片区重点支持企业员工只需要3个月工作年限,就可以获得1张当地的房票。至于什么是“重点支持企业”,属于口袋政策,随时可以调整。一线城市限购区域外地人想买房,普遍需要5年社保。所以,临港新片区的突破意义重大,深圳、广州、北京的边缘区,未来都可以仿照执行。限贷方面,四大一线城市都落地了首套房认房不认贷,解决了一批刚需的上车问题。现在,广州又率先把二套房的首付比例,从5成、7成,大幅降低到了4成,而且降息了30个基点。目前,深圳、北京、上海的二套房首付比例仍然高达6到8成,其中深圳二套房利率上浮60个基点,北京上海上浮105个基点。估计很快,北上深也会有所行动。深圳和广州同属广东省,楼市政策呈现出更高的一致性。所以,深圳如果把二套房首付比例从7到8成降低到4到5成,是有很大几率的;至于二套房利率,估计会跟广州一样降低到LPR+30个基点。随着限购门槛降低,首付比例降低,利率水平降低,一线楼市回暖将越来越显著,从而带动全国的回暖。我此前已经在文章里讲过,一线城市楼市已经见底,位置好、配套好的限价新盘将会变得抢手,会出现更多的日光盘。部分项目的优惠可能收窄,二手房价格会逐步企稳。一线城市回暖后,二线城市会跟进,但绝大多数三四五线想回暖是很难的,因为中小城市的热钱、富裕家庭的钱,会加速流向大城市,因为大城市放松了限购,会产生强烈的虹吸效应。无论是落实首套房认房不认贷,还是降低首付和利率,广州都是一线城市里最积极的。究其原因,或许跟广州经济稳增长压力更大一些,面临的挑战更多一些有关。这也说明广州的有关部门和领导在稳增长、保就业上更有担当意识。无论是疫情防控,还是楼市调控上,广州都显得更灵活,更有效率,也往往为全国开风气之先。

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