多地明确试点，现房时代要来了？
在“保交楼”大背景下，试点现房销售正在提速。大约一年前的2023年年初工作会议上，住建部提出有条件的城市可以进行现房销售试点，不能出现新的交楼风险。随后山东、河南等多省市都在工作会议中提及现房销售试点，其中河南省明确以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。至2024年1月，郑州首宗现房销售试点地块成功出让。这意味着，现房销售试点迈出了关键一步。据CRIC不完全统计，2023年下半年以来，至少13个省、市明确试点现房销售。探索房地产发展新模式下，现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有很长一段路要走，只能通过以点带面的方式逐步试行。值得注意的是，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益。现房销售并不陌生。早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市已出现个别现房销售的地块，尤其是在土地集中出让以来，北京已出让13宗包含现房销售的地块。除了一线城市，上一轮市场上行周期中，苏州、杭州等城市也试图通过“现房销售”来控制土地市场过热的势态。到了2023年，推进现房销售有了新的意义，即保交楼。2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提到“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极反应，并开始推行现房试点，比如河南试点城市为郑州、开封，湖南试点城市为长沙。2023年9月，雄安新区取消了商品房预售制度，成为继海南后第二个进行全面现房销售的地区。据CRIC不完全统计，2023年下半年以来，已经有超过13个省/市提出关于现房销售推进的有关措施。从政策内容来看，除了成都已有较为具体的细则，其他大部分省市采取以鼓励为主，辅以税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策。过去几年，在探索现房销售模式上，北京、上海和深圳已先行。其中，北京成为推出“竞现房销售”地块最多的城市。据CRIC统计，从2021年至今北京共有13宗含宅地块中含有现房销售的部分，按照现房销售建面所占地块总建面的比例来看，除了2021年12月出让的朝阳区劲松地块需要全现房销售，其余地块现房销售比例主要分布在10%-50%之间。北京现房销售项目主要有以下三个特点：1. 项目位置较优或配套完善，属于优质核心土地资源2. 拿地企业以国央企为主3. 预留盈利空间较高受入市周期长带来的市场波动影响，上海、深圳已入市现房项目销售可谓喜忧参半。先来看上海，廿八尊项目自2014年拿地到2020年项目开盘，历经了6年时间，开发周期较长，占用资金较大，该项目开盘当天认购率达到了71%，并迅速售罄。再来看深圳，2019年11月首次开盘的龙华金茂府认购率也在七成以上，但该项目受市场波动影响较大，项目拿地是在2016年，当时市场处于上一轮上行周期，开盘时楼市处于高热状态，但是后续随着限购、限贷、二手房参考价等政策出台，后期项目销售受到较大影响。实际上，现房销售虽然有所见即所得、购房者主动性增强等优势。但是两大痛点更值得被重视：首先，现房项目拿地至开盘时间过长，对于房企而言项目回款速度慢；其次，在较长的开发和建设周期中，外部市场环境或将出现不确定性。现房销售制度的推行，无疑将打破整个行业的运营模式。各方参与主体，比如政府、房企，都将面临现房销售推进过程中带来的“阵痛”。从政府层面看，土地财政压力或进一步加大，市场下行压力下，现房销售会进一步影响房企投资积极性。从企业端来看，现房销售较长开发周期下，房企还将面临较大资金压力，未来两类企业或将从中先行，一类是运营实力与资金实力并重的国央企，一类是稳健发展、杠杆率可控、深耕地方市场的“小而美”开发商。从市场端来看，现房销售制度能够明显降低交付风险，对一手房重新占领市场份额有促进作用；另外现房销售有利于提升购房者的信任度和主动性；同时拉长项目的入市供应周期，有助于改善市场供过于求的现状。具体项目来看，城市核心区域的豪宅、高端项目较为适合作为试点项目推行。除了现房销售制度以外，针对当前交付产生的各类问题，刚需楼盘可以由此前首付款缴纳完便立即办理按揭贷款的模式，逐步调整为开发商交房后再办理贷款。试点“开发商交房后再办按揭尾款”与现房销售制度类似。一方面倒逼企业加快施工进度；另一方面，现房办理贷款可以最大限度保障购房者权益，若存在产品质量问题，可以及时发现并进行相应调整。同时还可以督促房企加强对产品力的关注，促进良性竞争；第三方面，购房消费者的信心和预期向好，购房支付力也会更强。在探索行业发展新模式背景下，试点现房销售将任重道远。然而真实意义上的现房时代，还要有很长一段路要走。目前，现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行。同时探索现房销售之外的其他可行性政策，比如试点“开发商交房后再办按揭尾款”，最大限度保障购房者权益，同时促进行业良性竞争。房企也需要尽快转换思路，以适应未来新制度下运营方式的转变。
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